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        1. 云錦東方事件持續發酵 上海二手豪宅套利亂象調查

          監督眼吳若凡 樊永鋒 2023-05-30 09:08:07 來源:中房報

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          ??上海豪宅項目云錦東方“黃牛熱炒”事件還在持續發酵,5月下旬,有購房人反映稱,相關部門正在調查核實購房者的申報材料、資金流水及其他相關信息,為的是篩選出“假結婚”“代持”的“投機”買家,據說有100多組購房人接受了調查。對此,中國房地產報記者致電上海市徐匯區住房保障和房屋房管局,截至發稿,電話始終無人接聽。

          ??此后,又有媒體曝出,上海一二手房價差較大的“高倒掛”的網紅盤都將暫停取證,直到厘清相關問題再銷售。其中,本將在6月入市的外灘蘭庭項目受到了影響,對此,外灘蘭庭項目相關負責人向記者表示,項目沒有被暫停取證,而是工程進度尚未達到預售標準。

          ??當下,一二手房價“高倒掛”豪宅被熱捧是不爭的事實。這些豪宅購房客群大熱天頂著烈日排隊買房在上海,也引來了“資金黃?!薄胺e分黃?!薄盎橐鳇S?!备鞣N集結,目的只有一個,沖著一二手房價“高倒掛”產生的收益而來。

          ??衍生出的套利空間

          ??“我只想知道資金什么時候能解凍,我好幾千萬元還在里面?!辟彿咳送鯊姳磉_了他的憂慮。由于相關購房人員正在被調查,使得他原先的計劃被推遲,這幾天他一直在等開發商的消息,但遲遲沒有回復。

          ??作為滬上大平層豪宅,云錦東方的產品為200平方米以上的大戶型。此次,云錦東方三期開盤的備案價格為洋房均價約13.2萬元/平方米,別墅均價約17.82萬元/平方米。

          ??項目的一二手房價倒掛差額在每平方米7萬元以上,即便購買的是最小戶型,也有2000萬元以上的利潤。上海中原地產首席分析師盧文曦告訴記者,上海新房和二手房市場普遍存在價差,但像云錦東方這樣的“高倒掛”,也是絕無僅有的。

          ??近兩年,云錦東方的二手房成交均價維持在20萬元/平方米以上。以云錦東方二期一套433平方米的大平層為例,貝殼找房上的掛牌價9800萬元,單價22.6萬元/平方米。

          ??一二手房價“高倒掛”催生出高利潤,讓“黃?!钡慕榻B費高達3萬元每平方米,“戶籍單身酬金”也達到了20萬元。即便要付出很大代價,但在巨額利益的誘惑下,豪宅購房客群依舊絡繹不絕。

          ??從市場反映來看,云錦東方的火熱是由“高倒掛”造成的,而“高倒掛”這一現象則是上海的“限價”無意衍生出來的產物。

          ??2021年3月,上海正式開始執行新房“限價”制度,同時確立了“積分搖號”規則,盧文曦告訴記者,2020年,上海新房市場特別活躍,房價快速上漲,影響了全市房價的穩定,因此“限價”顯得尤為重要。

          ??但新房和二手房存在的利潤空間,迅速被市場捕捉,“限價”的初衷是為了抑制房價快速增長,如今顯然事與愿違,由此產生了一系列的社會影響。長久來看,不利于地產市場良性循環,甚至助長投機套利的情況。

          ??一名購房人表示,這次是要賭上1%的機會,因為99%的人這輩子都賺不到1000萬元。

          ??“限價政策出臺的初衷是為了抑制房價過快上漲,通過行政手段干預房地產市場?!北R文曦告訴記者,政策為了保護大部分人,也讓小部分人鉆了空子。

          ??盧文曦認為,從市場調控角度來看,相應政策應該得到完善,尤其是針對于有巨大倒掛利差的項目,可以采取一些特殊性政策和手段,來起到打壓投機炒作的勢頭。

          ??變質的“打新”

          ??為了套利,投機者首先要獲得購房資格,豪宅購房客群有錢、有門路、有辦法鉆“積分搖號”的空子。這種房地產市場的政策紅利、身份紅利、社保紅利和無房“打新”帶來的紅利,也成了“購買力”之間的“神仙過招”。

          ??盧文曦告訴記者,上海目前的新房“積分搖號”制度本意是遏制炒房,著重保護無房剛需者的利益,但在股市“萎靡”、利率走低的背景下,“樓市打新”成了高凈值人群最好的資產增值手段。

          ??“以前為了多買2套房用假離婚的方式,現在為了提高積分用假結婚,社保月數也可以通過等手段做多?!?/p>

          ??盧文曦告訴記者,“打新”已經“變味”。

          ??這種“玩法”并非上海樓市的個例,很多熱門城市的熱門房產圈都有“打新”炒房的行為存在。一旦一二手房價差超過50%以上,即便是比較冷淡的市場下,也會引發新房的搶購潮。

          ??此前,北京、深圳、杭州、成都等城市均出現過“萬人搶房”的情況。

          ??2020年,深圳曝出了“深房理炒房事件”,和上海不同的是,深圳“炒房”的主角是中介,他們通過一系列“代持、借名買房”等操作,“忽悠”那些原本沒有經濟實力來深圳的投資客堅信可以一夜暴富,以此在整條利益鏈上“雁過拔毛”,直到“炒房客”最后資金鏈斷裂,房產被查封。

          ??相比之下,上海的“炒房客”是一群“真土豪”。

          ??如今,伴隨著“限價”應運而生的“打新”,已經成為了眼下房地產市場最有賺錢效應的一種金融玩法,也是現在各個城市的炒房客和有錢人共同參與的一場資本盛宴。一條灰色產業鏈已經形成。

          ??58安居客研究院院長張波表示,“打新”現象的愈演愈烈,已經讓目前結構性復蘇的樓市更加畸形,也導致上海市場冷熱不均。

          ??“價差”產生的套利空間,打破了上海樓市原本基于“改善置換”的規律,也讓人們不再置換二手房,不在“打新”,就在打新路上。

          ??原先“新房限價”的初衷是為了讓剛需群體以合理的價格買到心儀的房子,如今卻成為炒房客的天堂,也徹底違背了“房住不炒”的初衷。

          ??另一方面,“打新”存在的風險也不容忽視。

          ??首先是各類交易所帶來的成本風險,包括資金使用、“爛尾”、持有時間等。

          ??其次,由于市場走向和政策的變化,二手房在將來交易時面臨許多不定因素。比如,此次云錦東方的“投機炒房”現象,極有可能讓相關部門改變原先的“5年限售”規則。

          ??再者,二手房市場受到新房供應、房租、空置率等多因素影響。2023年4月以來,上海的二手房市場急轉直下,出現了“掛牌量多、成交周期長、成交量下行”等現象,“高倒掛”豪宅也未能幸免。

          ??這不是危言聳聽,深圳就曾出現過類似情況。

          ??2020年,深圳華潤城項目的新房和周邊二手房存在巨大“倒掛”價格差,因每套超過50%的利潤空間,引發 “萬人打新”熱潮,也一度將深圳 “打新潮” 推上歷史高峰,業內戲稱“買到即賺 500 萬元” 。該樓盤也一度出現“ 代持炒房”等現象,引發官媒點名批評。

          ??據當地中介介紹,華潤城項目在2020年二手房的掛牌價就達到了18萬元/平方米,當年新房的均價在13萬元/平方米。

          ??但“萬人搖”的高光時刻“一閃即逝”,2021 年,深圳出臺二手房參考價政策,二手房交易價格開始持續下探,深圳樓市陷入長期陰跌。

          ??來自貝殼找房的數據顯示,2021 年 5 月 12 日、2023 年 2 月 14 日,華潤城項目分別出售了一套 150平方米房源,其中,前者成交總價為 3288 萬元,單價約22萬元/平方米,后者成交總價為2380萬元,單價約16萬元/平方米。

          ??同一小區、同一面積房源,在不同時間內成交單價相差約6 萬元,總價相差約 900 萬元。

          ??從最新的華潤城二手成交數據來看,華潤城的倒掛已經遠沒有2020年底那么大。

          ??一旦一二手房價格“倒掛”差額縮小,利差的誘惑不足,那么等待這群投資客的豪賭最終落空,現在的深圳樓市對于上海而言是前車之鑒。

          ??因此,抱著投資心態“打新”,實際到手很可能遠比“紙面富貴”低得多。

          ??樓市逐漸分化 政策補丁亟待出臺

          ??目前,上海的新房市場已經出現了冷熱不均的情況。中原地產長寧片區負責人張宏超介告訴記者,除了市區豪宅項目較為火熱之外,一些郊區冷門項目面臨較大的去化壓力,紛紛開始啟用中介進行分銷。

          ??一方面高端改善型新房受到市場熱捧,另一方面,原先熱門板塊的項目也在遇冷。

          ??“炒房客”扎堆的大虹橋和前灘等板塊,如今也出現了認購不足和大量“棄號”的情況。以此前較為熱門的招商虹橋公館為例,從第一期的“熱門紅盤”到第三期認籌時,創下上?!胺e分制”以來的最低分,只用了不到2年時間。

          ??除了虹橋公館,今年以來,一些原先預計“觸發積分”的項目,購房人均能順利入圍搖號。

          ??張波表示,“積分搖號”實施兩年以來,隨著“高積分”人群的持續消耗,除了“網紅盤”,大部分樓盤其實已經進入了一個“中年群體可入圍、青年群體踩線”的節奏了。如不出意外,“積分搖號”的存在感會逐步減弱。原先的一二手房倒掛也隨著“打新”群體的增多,在正逐步縮小。

          ??盧文曦告訴記者,除了市場因素以外,上海市場持續加大新房供應量是主要原因。

          ??在不到半年的時間里,上海樓市累計進行了7批次的新盤供應,最近兩個月更是供應了約3萬套新盤。

          ??據悉,目前上海已經有新盤出現“棄號率”接近6成的情況,有的項目認購率不足25%。

          ??由此,市場已經出現了一些結構性問題,除了一些熱門板塊的熱門項目外,其他區域的新盤積分越發“平民化”。

          ??供求平衡被打破,上海新房市場已經開始向“買方市場”傾斜,購房者有了挑選的空間,盧文曦表示,新盤開始分化,馬太效應初顯,弱勢新盤在業績壓力之下,選擇分銷加快回款,在接下來的上海樓市將屢見不鮮。

          ??同時,上海樓市二手房價格也開始分化,一些市中心低總價和遠郊的剛需項目,由于自身地段配套的原因,開始大幅降價。

          ??盧文曦告訴記者,低端和高端,外圍區域和核心區域相比,兩者的差距在逐漸拉大?!昂玫漠a品價格持續在漲,哪怕在去年疫情的時候,價格也沒有明顯的波動?!?/p>

          ??上海市場高端改善型住宅的一二手房價格倒掛在持續拉大,但總體來看,這一現象正在逐漸消失,張波表示,二手豪宅成交量多少和價格的關聯度并不大,本來就是個獨立市場,購買人群較為獨立。

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          2023-10-23 更多

          中國城市住房價格288指數

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