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        1. 金融機構座談會再次釋放房地產融資積極信號

          原創亞晨 2023-11-20 12:12:13 來源:中房網

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          ??中房網訊 (亞晨/文)11月17日,中國人民銀行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會,研究近期房地產金融、信貸投放、融資平臺債務風險化解等重點工作。

          ??從會議內容來看,在房地產方面著墨頗多,足以體現對房地產金融工作的重視。

          ??會議認為,過去一段時間,金融部門積極配合行業主管部門和地方政府,從房地產市場的供需兩端綜合施策,保持信貸、債券、股權等重點融資渠道穩定,支持改善行業經營,優化調整個人住房貸款政策,著力穩定房地產市場,取得了良好的效果。

          ??對正常經營的房企不惜貸、抽貸、斷貸

          ??會議強調,各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署,堅持“兩個毫不動搖”,一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求,對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸。

          ??克而瑞集團董事長丁祖昱認為,目前房地產行業融資面仍處于筑底階段,對于多數民企而言,境內銀行授信和債券增信還是偏向支持財務狀況良好的優質房企。在行業風險未完全出清、市場信心未完全恢復的背景下,多數民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

          ??而此次對融資需求“一視同仁”的表述,繼中央金融工作會議后再次強調,以及對正常經營房企不惜貸、抽貸、斷貸的要求,或在一頓程度上對部分白名單之外的房企有一定利好。

          ??繼續用好“第二支箭”,支持房企合理股權融資

          ??會議提出,繼續用好“第二支箭”支持民營房地產企業發債融資。支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

          ??相關數據顯示,今年前10個月資本市場支持房企股債融資合計超過了2700億元。其中,在股權融資方面,2022年底以來已有8單境內外上市房企再融資和并購重組項目通過證監會注冊或備案,擬融資合計約440億元;啟動了不動產私募投資基金試點。

          ??58安居客研究院院長張波認為,股權融資由于不存在到期兌付問題,更有利于房企利用資金優化自身財務結構和擴展業務方向,進一步增強抵御風險能力。與此同時,上市房企股權融資規模的增長也有利于行業發展,對于市場風險的稀釋將起到關鍵作用。

          ??在債券融資方面,今年前10個月房企公司債券及資產支持證券發行超過2300億元。通過中證金融公司與地方擔保公司“央地合作”模式增信支持民營房企發行債券。

          ??此外,完成首批保障性租賃住房不動產投資信托基金(REITs)發行上市,促進盤活存量資產。另一方面,監管部門推動消費基礎設施公募REITs發展,發布相關業務規則,將公募REITs資產范圍拓展至百貨商場、購物中心和農貿市場等消費基礎設施,首批已受理4單消費基礎設施REITs。

          ??德邦證券首席經濟學家、董事總經理蘆哲認為,通過股權和債券兩個方面政策措施支持房企融資,既滿足了房企的融資需求,又為防范化解房企信用違約風險提供了金融活水支持。

          ??國泰君安相關負責人表示,房地產行業發展的一個核心是資金鏈正常運行,金融機構不能對某些房企集體性回避,正常的合理融資需要確保。對資本市場而言,需要配合好房企合理融資需求,包括正常的債券續接、置換等。

          ??加大保交樓金融支持,推動行業并購重組

          ??會議稱,要繼續配合地方政府和相關部門,堅持市場化、法治化原則,加大保交樓金融支持,推動行業并購重組。

          ??自去年7月底政治局會議提出“保交樓”的政策基調后,全力以赴“保交樓”成為房地產行業的重點工作之一。

          ??根據央行近日發布的《中國區域金融運行報告(2023)》顯示,我國保交樓金融服務扎實推進。2022年人民銀行推出3500億元保交樓專項借款,設立2000億元保交樓貸款支持計劃。

          ??在“保交樓”帶動下,全國住宅竣工表現也在持續改善。根據國家統計局最新數據,今年1-10月份,全國住宅竣工面積40079萬平方米,增長19.3%。

          ??在行業并購重組方面,自2021年末以來政策端就已開始積極引導市場化收并購、為行業收并購提供融資政策支持。

          ??根據克而瑞此前統計,2022年以來單筆30億以上規模交易中,國資接盤占比超過六成。對此,克而瑞研究中心指出,行業收并購從此前的企業規模擴張驅動,轉向由資產出讓、資金回籠、業務剝離的需求驅動,收并購市場也由民企主導轉向國資主導的局面。

          ??《丁祖昱評樓市》認為,此次會議再次強調“保交樓”和“并購重組”,主要還是提升市場信心,推動行業的整合和優化,引導房地產風險“軟著陸”。

          ??積極服務“三大工程”建設

          ??會議還提出,要積極服務保障性住房等“三大工程”建設,加快房地產金融供給側改革,推動構建房地產發展新模式。

          ??所謂“三大工程”,即保障性住房、“城中村”改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。據了解,今年10月份以來,住建部已赴多個省市調研“三大工程”推進情況。住建部黨組書記、部長倪虹近日在接受媒體專訪時表示,“三大工程”是根據房地產市場新形勢推出的重要舉措,而且目前有關工作已經啟動。

          ??中金公司董事總經理蔡雪珂表示,推進“三大工程”建設,有利于推動新房需求釋放,直接和間接拉動房地產及相關產業鏈投資,為房地產行業和企業轉型發展創造政策窗口期,為保持經濟增長助推動能。

          ??東方金誠首席宏觀分析師王青認為,接下來有可能通過央行專項借款、PSL(補充抵押貸款)等方式,定向加大對保障性住房等“三大工程”建設的支持力度。這有助于穩定房地產投資和基建投資增速,保持宏觀經濟復蘇勢頭,也是房地產金融供給側改革的一項重要內容。

          ??此外,會議還提及加快房地產金融供給側改革。在易居研究院研究總監嚴躍進看來,這個提法比較新,說明各金融機構在房地產領域將有新動作,尤其是從促進房企發展、保障住房需求等角度發力。

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