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        1. 上海今年賣地已攬金1233億元 中海憑一塊地打了“翻身仗”

          土地付珊珊 2023-10-26 08:12:41 來源:中房報

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          ??“解禁”后的中海終于在上海拿到地了。

          ??10月24~25日,上海今年第三批次第二輪供地正式開拍,徐匯區龍華巨無霸地塊憑借240億元的高總價吸引了業界關注。

          ??最終,中海聯合上海龍華建設發展有限公司底價拿下,該地塊也是2021年集中供地以來成交總價最高的地塊。放眼上海土地市場,該地塊總價也僅次于2020年2月由香港置地聯合體以310.5億元摘得的徐匯區黃浦江南延伸段地塊。

          ??毫無疑問,中海憑借這宗地在上海打了一場“翻身仗”。

          ??時間退回到2020年,一場震驚業界的“圍標”事件讓中海在上海的發展受到重創——不僅涉事其中的高管都受到相應處罰,中海還被禁止三年內在上海公開市場拿地。

          ??這樣的處罰對中海的影響有多大?

          ??中海的上海區首曾在2019年初公開表示,中海地產上海公司將2020年的銷售目標定在300億元,最終,中海上海公司2020年銷售額為279.1億元,但仍排在TOP4。若以克而瑞統計的權益銷售額計算,中海當年還登頂了上海銷冠,這也成為中海進入上海以來的高光時刻。

          ??更大的影響還在后面。

          ??眾所周知,土地就是房企發展的“糧草”,而自2020年以后,國內房地產市場進入降溫階段,一些實力央企、國企迎來逆勢發展期,尤其是在市場下行階段,上海依然保持了較強的發展韌性,三年不能在上海拿地,讓中海錯失了逆勢發展的良機。

          ??不過,在“圍標”之后,中海在上海公開市場之外,還在探索“曲線”拿地的方式,城市更新就是其中之一。

          ??“圍標”事件后三個月,中海官宣與上海黃浦區簽約了一個歷史風貌保護及城市更新項目,高達590億元的投資總額,一舉成為中海發展史上之最。巧合的是,中海在上海開始的第一個項目海華花園就是舊城改造項目。

          ??從城市更新角度而言,中海是懂上海的,在此之外,中海也在等待公開市場的回歸。

          ??今年4月,三年拿地禁令到期,中海立馬投入到公開土地市場。不過,時隔三年再次回歸上海土地市場,中海始終差點運氣。

          ??自今年回歸以來,中海拿地很積極,有著強烈的補倉意愿。在一批次供地中,中海報名地塊數高達9宗,二批次報名地塊數7宗,但都“顆粒無收”,不得不飲恨離場。而同樣今年回歸的萬科在今年4月以113.31億元、41.15萬平方米的成績拿下金額、面積榜雙料冠軍,成為彼時上海土地出讓中最大贏家;華潤也在上海今年首批土地出讓中斬獲了青浦區一宗地。

          ??一直到這一輪土地出讓,中海才在上海土地市場“破冰”。

          ??這宗地價高達240億元的巨無霸地塊,是中海與上海龍華建設發展有限公司共同拿下,后者母公司為上海西岸開發公司,隸屬上海市徐匯區國資委。

          ??中海此次拿地,也早有預兆。

          ??今年3月22日,中海董事長顏建國曾在深圳與上海市徐匯區委書記曹立強會談,中海集團官網消息稱,雙方就中海在徐匯業務發展,推進相關項目合作進行深入交流。這次成功拿地也算雙方合作的具體落地。

          ??根據此宗地塊出讓資料顯示,地塊體量高達67萬平方米,匯聚了住宅、租賃、商業、辦公、科研等多種業態,其中商業13.5萬平方米、辦公21.6萬平方米、科研設計用地4.7萬平方米、商品住宅20.9萬平方米(含保障房1.05萬平方米)、社會租賃住房6.48萬平方米。

          ??從位置上來看,該地塊位于龍吳路東側,云錦東方項目西側,周邊有3號線、11號線等軌交,龍吳路上還有軌道23號線在建。

          ??中海能夠拿下這宗地塊,其實與運氣無關,可以說,完全靠實力。

          ??在一位熟悉上海市場的觀察人士看來,這個地塊體量大,總價較高,拍賣門檻已經卡住了大多數房企,再加上地塊規劃了多種業態,開發難度較高,對開發商的綜合實力是有要求的。

          ??上海中原地產市場分析師盧文曦則表示,中海進駐之后,對附近區域的住宅品質和生活便利提升都將起到推動作用。

          ??在拿下這宗地塊后,上海房企拿地排位又要變一變了。

          ??根據中指院數據顯示,今年前9月,中海還未躋身上海拿地排行榜TOP10,但在拿下這宗地之后,按照土地金50%計算,中海則有望躋身上海拿地排行榜TOP3,排在其前面的是綠城中國(拿地金額139億元)、中國鐵建(拿地金額123億元)。

          ??雖然這一輪土地出讓誕生了上海年內總價第一的地塊,但綜合來看,與今年前兩批次相比,上海土地市場降溫明顯。一方面,從部分地塊競拍現場來看,房企加價熱情不高,大家出價速度相當慢,有房企在觸發最高限價進入“高品質建設”競報環節之后,隨著競報標準提升而選擇中途放棄;另一方面,從成交結果來看,拿地企業依舊為央企、國企,無民企拿地。

          ??某機構高級分析師陳炬蘭認為,本次土拍熱度分化加劇,熱門地塊仍受追捧。

          ??其中,青浦區趙巷鎮佳環路東側B2-01地塊是此次出讓中最具人氣、熱度最高的地塊,共31家房企組成24位競買人報名參與。最終,該地塊經過22輪競價觸達地價上限17.33億元,24位競買人均接受綠色建筑二星級、超低能耗建筑的上限指標以及8%的公租房上限比例。太倉華鵬商務咨詢有限公司(即華發股份)成功搖中,成交樓面價26279.48元/平方米,溢價率10%。

          ??隨著上海三批次第二輪10宗地成功出讓,該次拍地共攬金約478.8億元。據公開資料統計,截至目前,今年上海全市已成交46宗涉宅用地,成交總金額為1233.27億元。

          中海企業發展集團有限公司

          統一社會信用代碼:914403006188329255    經營狀況:存續    注冊資本:2000000(萬元)

          風險情況:  自身風險  0    變更提醒  712    關聯風險  950

          中海地產集團有限責任公司

          統一社會信用代碼:91100000100005204H    經營狀況:存續    注冊資本:1049000(萬元)

          風險情況:  自身風險  0    變更提醒  173    關聯風險  241

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