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        1. 房子太多了?政策沒用了?郁亮這樣說

          觀點吳若凡 付珊珊 2023-10-23 09:50:28 來源:中房報

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          ??以“朋友”為主題的媒體交流會,萬科已堅持做了多年。10月20日,萬科年度媒體交流會如期舉行。

          ??交流會延續了以往的風格,萬科集團聯席總裁、開發經營本部首席合伙人、首席執行官張海打頭陣,率先分享了萬科基于地產業務觀察出的行業新趨勢、新變化,隨后萬物云、萬緯物流、泊寓等相關負責人悉數上臺,各自分享了所在業務的發展情況。

          ??就在大家的焦急等待中,一身黑色西裝的郁亮壓軸登場?;蛟S深知大家的迫切,交流會直接進入提問環節。

          ??行業的發展是業界最關心的。

          ??“短期有壓力,長期有信心?!边@是郁亮給出的觀點。雖然萬科是最早提出“活下去”的企業,但郁亮對于行業的未來算是堅定的樂觀派。

          ??他說自己在各種場合都在說服大家有信心。

          ??郁亮認為,目前市場情緒比較悲觀,而這種悲觀情緒可能受了一些意見的引導。

          ??他表示,目前市場上有兩種聲音:一種是“過剩論”,即房子太多了,不需要再蓋房子了;另一種則是“政策沒用了”。這兩個方面影響了市場情緒。

          ??對于“過剩論”,郁亮著墨頗多。

          ??首先,導致“過剩論”有兩個原因,第一個就是“我們都被平均了”。

          ??什么是“被平均”?郁亮以今天會議舉例,如果馬斯克來到今天的會場,那么今天會場里的人均財富是多少?可能個個都是大富翁,但實際情況不是。

          ??所以說,大家都被平均了。

          ??根據第七次人口普查調查數據顯示,中國城鎮人均居住面積為38.6平方米,這個數字也被平均了。因為城鎮居民人均居住面積約在36.5平方米,鎮上居民為42.3平方米,也就是說城市居民的居住面積被鎮上居民平均了。從城市角度來看,一二線城市人均居住面積為34.3平方米,大城市也被小城市平均了。

          ??第二個方面是,數字不能靜止來看。人居居住面積38.6平方米是建筑面積,如果折算成使用面積,僅僅相當于40年前日本的居住水平。

          ??郁亮認為,隨著中國經濟的長期發展,隨著中國老百姓生活水平提高,我們的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前糧食不夠要定量供應,后來糧食多了,就從“有沒有”過渡到“好不好”階段,之后又從粗糧到細糧,現在又回歸到自然生態有機糧食,等糧食更多之后,就會發現,糧食可以做飼料、釀酒、做酒精、做工業用品。

          ??“住”跟“吃”是一個道理。過去,行業都聚焦在長期居住的解決,但其實還存在短期居住需求。比如,西雙版納、西昌、海邊一些項目,大量旅居人口,這些項目百分之七八十客戶都來自外地。

          ??所以,隨著收入水平提高,人們對房子的需求會越來越多元化。

          ??對于住宅建設的需求,郁亮預計,中樞值在10億平方米到13億平方米。由此來看,現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米,回到了2006年的水平,中樞值有較大差距。

          ??他認為,住房作為居民生活的剛需不會消失,壓制久了總要釋放出來。

          ??談到短期市場表現時,郁亮分享了一組行業數據——8月以來,政策的發力釋放了合理的住房需求,已顯現出一定效果。9月,一二線城市成交面積環比增加13.4%,10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

          ??他認為, 政策不是萬  能的,但絕不是沒用的。市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力,但不能指望政策一招解決所有問題。

          ??在他看來,市場短期恢復的基礎還不牢固,建議各地因城施策,結合本地市場情況做出更及時的調整,加快政策落地速度。尤其是在供給端,可以有更積極的舉措,例如對于庫存過多的地區,暫時減少或放緩土地供應節奏,而對于過去規劃用途存在錯配的土地和房產,應考慮轉變性質去做市場更需要的產品。

          ??當下,行業陣痛依舊,行業相關方,無論是民營企業,還是國有企業,都感同身受。就像跑馬拉松,過程中需要新舊動能轉換,房地產行業也處在由簡單的規模發展向更高質量發展的過程中。

          ??進入新的發展階段,萬科也做了一些研究。

          ??郁亮說:“沒有成功的企業,只有發展的企業?!?/p>

          ??企業要順應時代變化,才能成功。落到發展策略上,萬科要和客戶、城市同步發展。

          ??目前,客戶對于產品的要求越來越極致,導致行業越來越內卷,向消費行業看齊。雖然對行業和企業而言很卷,但這對客戶有好處。

          ??談到企業的長期性,郁亮表示,企業現在應該學習如何賺小錢、賺慢錢,因為當下的房價和地價與過去完全不同。以長租公寓為例,經過近8年的努力,萬科終于盈利了。Reits讓萬科有了長期經營的業務,長租公寓和物流都在積極申請,有了Reits,萬科將完成從開發商向房地產服務經營商的轉變,并最終形成閉環。

          ??郁亮認為,如果企業能夠跟著客戶同步發展,未來將大有可為。盡管賺錢很艱難,但我們不去算賬,而是以好產品和好服務回報客戶。

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          中國城市住房價格288指數

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